V Slovenskej republike stále prevláda túžba vlastniť dom. V porovnaní so zahraničím sa družstevné vlastníctvo považuje za menej hodnotnú formu vlastníctva. Napriek tomu má družstevné vlastníctvo mnoho výhod. Sú napríklad oveľa dostupnejšie ako byty v súkromnom vlastníctve.
Čo je družstevné vlastníctvo?
a Družstevný byt si nemôžete kúpiť, a preto sa nestávate jeho vlastníkom. Kúpite si len podiel na družstevnom majetku. Tým získate členstvo v družstve, ktoré so sebou nesie právo kupujúceho uzavrieť nájomnú zmluvu na byt.
Vlastníkom celej budovy je bytové družstvo. Kúpou družstevného bytu získate len právo na prenájom bytu. S bytovým domom nemôžete nakladať podľa vlastného uváženia.
Ako funguje družstevný byt?
Ako funguje družstevné vlastníctvo? Hoci si na rozdiel od súkromného vlastníctva nekupujete byt, kupujete si podiel v bytovom dome. Stávate sa členom družstva, čo vám dáva možnosť podieľať sa na rozhodovaní a fungovaní družstva, a teda aj na správe vašej jednotky. Práve z týchto dôvodov je družstevné bývanie často oveľa lacnejšie ako bývanie v súkromnom vlastníctve.
Výhody družstevného bývania:
- nižšia obstarávacia cena členských práv a povinností na družstve,
- žiadne starosti s bežnou údržbou bytu (družstvo sa stará o funkčnosť a opravy zariadenia),
- rýchlejšie nadobudnutie družstevných práv (je potrebná len zmluva o prevode),
- možnosť financovania bývania zo stavebného sporenia alebo úverom na družstevné byty – v súčasnosti sa úroková sadzba takmer rovná hypotekárnemu úveru so záložným právom na nehnuteľnosť a môžete získať aj 100 % kúpnej ceny (na družstevné byty si môžete požičať až 2 500 000 Kč),
- možnosť získať družstevný byt bezodplatne po splatení jeho anuity a po rozhodnutí družstva o prevode bytu.
Nevýhody družstevného bývania:
- nie ste vlastníkom bytu, kupujete len družstevné práva,
- obmedzené využitie hypotekárnych úverov – môžete využiť stavebnú sporiteľňu alebo ručiť inou nehnuteľnosťou, ktorú vlastníte,
- s bytom nemôžete voľne disponovať (nemôžete ho samostatne predať ani použiť ako zábezpeku),
- väčšie stavebné úpravy a rekonštrukciu bytu možno vykonať len so súhlasom družstva,
- podnájom družstevného bytu je možný len s písomným súhlasom družstva – bez súhlasu je každá zmluva o podnájme neplatná a povinnosť platiť ročný poplatok za nájom bytu zostáva zachovaná.
Čo znamená osobné vlastníctvo?
Čo znamená vlastníctvo bytu? Keď si kúpite nehnuteľnosť, stávate sa jej vlastníkom. To vám dáva právo s bytom voľne nakladať, samozrejme, v medziach zákona. Ako vlastník zapísaný v katastri nehnuteľností môžete byt zrekonštruovať, prenajať alebo predať. Môžete si tiež vziať úver na zaplatenie kúpnej ceny. Väčšina bánk vyžaduje na zabezpečenie úveru hypotéku na kupovanú nehnuteľnosť.
Výhody vlastníctva bytu:
- možnosť voľne nakladať s bytom (rekonštrukcia, prenájom, predaj),
- výhodná investícia do budúcnosti vďaka vyššej trhovej cene bytov v súkromnom vlastníctve,
- zhodnotenie peňazí investovaných do zveľadenia bytu,
- možnosť použiť byt ako zábezpeku na získanie úveru,
- väčšia variabilita financovania,
- nižšie mesačné náklady (bez povinnosti platiť nájomné).
Nevýhody bytu v súkromnom vlastníctve:
- Plná zodpovednosť za škody vzniknuté v súvislosti s prevádzkou bytu,
- povinnosť platiť daň z nehnuteľnosti,
- povinnosť platiť poplatky za spoločnú správu domu,
- povinnosť zaplatiť aspoň 20 % kúpnej ceny (banky zvyčajne poskytujú len 80 % odhadnej ceny nehnuteľnosti),
- dlhá doba predaja (prevod vlastníckeho práva je spojený so zápisom do katastra nehnuteľností, ktorý trvá najmenej 21 dní alebo až 3 mesiace).
Družstevný byt verzus osobné vlastníctvo
Aký je rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve? Vlastnícky byt sa stáva vaším vlastníctvom, keď ho kúpite. Nadobúdate vlastnícke právo, ste zapísaný ako vlastník v katastri nehnuteľností a ste zapísaný ako vlastník bytu na katastrálnom úrade. Družstevný byt, ako vyplýva z názvu, nie je váš, ale bytového družstva. Bytové družstvo je právnická osoba, ktorá je jediným vlastníkom celej budovy a stará sa aj o jej správu.
S bytom vo vašom osobnom vlastníctve môžete voľne (v medziach zákona) disponovať. Byt môžete zrekonštruovať, prenajať alebo predať. Nakladanie s družstevným bytom je obmedzené, len v medziach, ktoré umožňujú stanovy družstva. Podnájom je možný len s písomným súhlasom družstva. Predaj bytovej jednotky nie je možný – ide o predaj práv a povinností spojených s užívaním bytovej jednotky.
Ako previesť družstevný byt do osobného vlastníctva?
Stanovy družstva obsahujú podmienky bezodplatného prevodu družstevného podielu do osobného vlastníctva. Preštudovanie stanov je preto prvým krokom k samotnému prevodu. V praxi je základnou podmienkou splatenie anuity.
Kedy môžem previesť družstevný byt do súkromného vlastníctva?
Pri prevode družstevného bytu do osobného vlastníctva je pre budúceho nadobúdateľa dôležité zistiť, či je anuita plne splatená. Anuita je pravidelná platba, ktorú bytové družstvo vyberá od svojich členov na pokrytie nákladov na výstavbu alebo obnovu bytového domu. Zvyčajne ide o pomernú časť úveru, ktorý si bytové družstvo vzalo.
Ak sa anuita nesplatí v plnej výške, môže to v budúcnosti viesť k ďalším finančným nárokom voči novému podielnikovi. Potenciálni kupujúci by si preto mali pred uzavretím akejkoľvek zmluvy o prevode bytu v bytovom družstve dôkladne preveriť finančný stav a splácanie anuity príslušného bytu.